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开发商逾期办理房产证应承担赔付违约金的责任笔者于近期办理了一起业主起诉开发商要求开发商支付逾期办理房产证违约金的案件。案件基本情况为:2012年2月16日,原被告签订《商品房预售合同》,约定被告将泰山区某小区1号楼1单元101室房产出卖给原告。事后原告按照合同约定支付了60万元购房款,其中向银行按揭借款40万元。开发商于2012年4月30日交房,并约定于交房后3个月内办理完毕房产证,但4年多过去了,房产证问题仍是遥遥无期,于是业主于2017年1月4日向法院起诉,要求开发商支付逾期办证的违约金。结合庭前准备及庭审情况,我认为这类案件主要存在以下争议点: 一、原告对逾期办理房产证违约金请求权的诉讼时效问题。 关于诉讼时效问题,通过整理全国各地法院的判例,可知主要有以下三种观点: (一)、支持自违约之日至办理完毕房产证之日止的违约金。 此种观点主要是为了防止累诉,节约司法资源。目前,全国各地法院持此种观点的很少,其中云南省昆明市中级人民法院有过类似判决。 (二)、认为已超过诉讼时效,驳回诉讼请求。 持此观点的人认为:普通诉讼时效为两年,从知道或应当知道权利被侵害时起计算。结合本案,被告已于2012年4月30日向原告交付房屋,原告对逾期办理房屋产权证书违约金请求的诉讼时效应自2012年8月1日开始起算,而原告于2017年1月4日向法院提起诉讼,且未能提供诉讼时效中断的证明,其申请诉讼已超过诉讼时效,对原告的诉讼请求,不应予以支持。目前我国各地法院持此观点的较多,我省多地法院也有类似判决。 (三)、从立案之日往前推两年,支持这两年内发生的违约金。 关于逾期办证违约金的诉讼时效,最高人民法院民一庭法官韩延斌在《民事审判指导与参考》(2006年第1辑)上发表的《第18条规定的解读》一文中认为逾期办证违约金的诉讼时效计算应分三种情况处理:(1)当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的,为一时性债权,从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效;(2)当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,属于继续性债权,以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在实际计算时,应采用倒推法,即从人民法院审查立案之日起,向既往的时间倒推2年,这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效;(3)当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的,从公平诚信原则出发,由出卖人按照买受人已付购房款总额,参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金,即《商品房买卖合同解释》第十八条第二款的规定。目前持此种观点的居多,我市泰山区法院在上述案子中也认可此观点! 二、违约金数额问题。 关于违约金数额,主要存在下面两个问题: (一)、合同约定的违约金数额是否过高或过低。 1、《合同法》第一百一十四条规定了约定的违约金的调整制度,内容包括:(1)、违约金的调整以当事人的申请为前提,法官或仲裁员不得依职权主动调整。(2)、违约金的调整是对数额的调整,而不是对违约金标准的调整。(3)、对于增加违约金问题,只要当事人约定的违约金低于造成损失的,就应予以增加,法官或仲裁员无需审查是否过分低于造成的损失。对于是否低于造成的损失,应由守约方承担举证责任。(4)、对于减少违约金问题,应以违约金是否过高作为是否减少违约金的标准。依照《商品房买卖合同纠纷的解释》第十六条的规定,违约金是否过份高又是以违约金是否超出损失的30%为标准,如超出30%则应认定为过份高,应酌情调整到30%以内;如超出损失但未超出损失的30%,则不认定为过份高,无需调整。法官或仲裁员在这种情况下都没有自由裁量的余地,否则属于法官或仲裁员不应行使自由裁量权而行使了的权力滥用行为。 2、开发商的原因造成逾期办理房产证,给购房人带来损失数额的确定。据上分析,由于违约金调整的依据是看约定的违约金数额是否低于或过份高于损失数额,所以要审查守约方是否有损失、损失多少,目的是将其作为认定违约金是否过低或过份高的参照,并不是说守约方实际损失多少,违约方就赔偿多少。结合本案,开发商因没有办理房产证,业主不能及时享有物权,也就不能及时行使处分权,其权利的实现势必受到影响。《商品房买卖合同纠纷的解释》第十八条第二款明确规定了因出卖人的原因造成逾期办理房产证的,应向购房人支付违约金,同时规定了违约金的计算方法,即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”对该条款应作如此理解:1、开发商的原因造成逾期办理房屋权属证书的,应依该司法解释的规定向购房人支付违约金;2、对于违约金数额的确定,有约定的按约定;没有约定的,按照确定的损失数额来计算;没有约定且损失数额也不确定的,则以购房人已付购房款总额为基数,参照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率标准,计算得出逾期办证期间的利息损失,就是违约金数额。 (二)、计算违约金的房款数额是否包括银行按揭借款。 此案在庭审过程中,开发商的法务人员答辩称,业主为购房向银行按揭借款的部分款项,不应计入计算违约金的房款总额中,进而违约金数额计算错误。我认为,不论是业主自己的存款还是银行借款,均已交付给开发商,当然应将该部分借款计入业主已付房款总额。业主每月要按照和银行的约定支付给银行借款利息,这正是业主所受的利息损失。同时上述司法解释第十八条规定按已付房款的总额,参照中国人民银行规定的同期逾期贷款利息标准,计算逾期办理房产证的违约金,反映出立法者认可了购房人所付房款的利息损失可以作为其损失参照数。 |