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买房配套费由买受人承担的约定是否有效近两年，由于配套费的承担问题，购房户与房屋开发商屡屡发生争议，不少小区都曾爆发过集体维权事件。主要原因是由于部分开发商为了促进销售，使商品房买卖合同中的纸面价格低一些、同时也为了规避税收，经常采取在直接商品房买卖合同中约定专项配套费由购房户承担，并在交房前另行支付给开发商。对于这样的约定，是否有效呢？ 首先，让我们来了解城市基础设施配套费的概念，城市基础设施配套费是指政府为改善城市功能、建设和维护管理城市城市供水、燃气、供暖等基础设施(含附属设施)所开征的费用。凡在城市规划区域内(含风景名胜区)进行新建、改建、扩建各类项目的的单位或个人，均应按照规定向当地政府建设行政主管部门缴纳城市基础设施配套费。城市基础设施配套费包括综合配套费和专项配套费。我们通常所讲的配套费指的是专项配套费，主要是指燃气和暖气配套费。 通过以上对城市基础设施配套费概念的了解，可以看出，城市基础设施配套费的缴纳主体为城市规划区域内进行新建、改建、扩建项目的单位或个人，即建设单位为城市基础设施配套费的缴纳主体并应当承担上述费用。 目前，我国主要是各地地方性规范文件对基础设施配套费的缴纳进行了明确规定，以泰安市为例，泰安市政府2008年通过了《泰安市城市基础设施配套费征收使用管理办法》（泰政字（2008）131号文件），其第五条“建设单位或个人在办理建设项目工程施工许可手续前，到市建设行政主管部门缴纳城市基础设施配套费。未按规定缴纳城市基础设施配套费的，有关部门或单位不得办理相关建设手续，供水、供气、供热等经营单位不得为其建设管网及相关设施。”明确了缴纳主体为建设单位或个人，2015年，《泰安市人民政府关于城市基础设施配套费征缴有关问题的批复》（泰政字（2015）21号文件）第二条更进一步进行了明确“各专项配套费由建设单位负责缴纳，有关部门和单位在规定的配套范围内，不得以任何名义向用户收取供水、供气、供热增容费、开户费、开口费、安装费、配套费等费用，也不得以任何名义向用户代收。”由以上规定可以明确得出结论，城市基础设施配套费不论是综合配套费还是专项配套费，均应当由建设单位承担且不得以任何名义向用户收取或代收。具体到房地产开发销售中，就应当由房地产开发商缴纳并承担。当然，最终为这块费用买单的还是房屋买受人，因为房地产开发商缴纳城市基础设施配套费后，会将这块费用计入成本，进而计入房屋价格，转嫁到购房户身上。 既然相关政府文件规定配套费应当由建设单位承担，那么：商品房买卖合同有关配套费由买受人承担的约定是否有效呢？ 本人认为，虽然政府相关文件规定了基础设施配套费的缴纳主体为建设单位，甚至有政府文件明确规定禁止向购房户收取该费用，但这些文件均为规章或地方性规范文件，国家强制性法律、行政法规对此并未作出禁止性规定。《合同法》第五十二规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《合同法解释二》第十四条更进一步明确规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据上述法律规定，商品房买卖合同有关配套费由买受人承担的约定并未违反国家效力性的强制性法律法规，根据合同意思自治、充分尊重双方当事人意思表示的基本原则，不宜认定该约定无效。 既然这样的约定是有效的，作为房屋买受人的您该如何维护自己的合法权益呢？首先，在签订《商品房买卖合同》前，应当向专业律师咨询并有律师对合同条款进行审查，对于不合理、不公平的条款提出修改建议，避免类似不公平、不合理条款的出现；其次，如果您已经签订了这样的合同，您可以向房地产管理部门进行举报投诉，虽然从民事上讲，这样的约定是有效的，但开发商毕竟违反了政府规范性文件的管理性规定，相关行政主管部门有权责令开发商停止或改正该种行为。 |
